Lors d’un webinaire animé par Stéphane Desquartiers, chroniqueur BFM business et fondateur de SD Conseil et Formation, en collaboration avec Éric Texier, directeur général de Locagestion, les professionnels de l’immobilier ont été conviés à une exploration approfondie des stratégies d’optimisation fiscale. 

La réalité fiscale en France : Un défi de taille

La fiscalité immobilière française, réputée pour sa complexité, peut sembler décourageante pour les investisseurs :

• Les frais de mutation (frais de notaire, DMTO) : nous avons les plus élevés d’Europe avec la Belgique, et ils viennent d’augmenter de 0,5 % pour les départements qui le souhaitent.
• La taxe foncière : elle augmente d’année en année, +33 % en 10 ans.
• L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : unique au monde, un impôt uniquement sur le patrimoine immobilier.
• Les revenus fonciers : taxés à votre tranche marginale d’imposition ainsi que les prélèvements sociaux à 17,2 %. Nous sommes les plus taxés au monde.
• La plus-value : la vente de la résidence principale est exemptée, mais pour le reste, nous sommes numéro 1 en Europe.
• La succession : nous sommes les numéros 2 mondiaux, après la Corée.

Pourtant, il existe des stratégies permettant de générer des revenus locatifs nets d’impôt pendant une période pouvant atteindre 30 ans.

Une stratégie en trois phases pour 30 ans d’exonération fiscale

En combinant intelligemment les dispositifs fiscaux, il est possible de percevoir des revenus locatifs exonérés d’impôt pendant 30 ans, comme l’explique M. Desquartiers à des clients voulant arrêter l’immobilier à cause des impôts. 

Phase 1 : L’optimisation du déficit foncier (10 ans)

La première phase de cette stratégie vise à générer un déficit foncier important en acquérant une passoire thermique. En y réalisant entre 20 et 30 % de travaux de rénovation éligibles ainsi qu’en finançant l’opération à 100 % par emprunt. De ce fait, cela permet de déduire 10 700 € par an du revenu global et de reporter le reste sur 10 ans. Par exemple, un bien à 150 000 € avec 50 000 € de travaux. Les travaux sont déductibles, comme la rénovation et l’amélioration. Le déficit foncier permet d’imputer 10 700 € sur le revenu global. Le reste étant mis en réserve pendant 10 ans. Il est possible de doubler le déficit en 2025. Soit avec le super déficit, soit en faisant les travaux à cheval sur deux années. Le résultat est de 10 ans sans impôt, avec 120 000 € de loyers encaissés.

Phase 2 : Le passage à la location meublée (15-16 ans)

À l’issue de la période de report du déficit foncier, il est judicieux de basculer en location meublée non professionnelle (LMNP). Ainsi que d’opter pour le régime réel d’imposition. En effet, cette stratégie permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi considérablement le revenu imposable.

La valeur du bien, réévaluée après 10 ans, sert de base à l’amortissement. La part du terrain, non amortissable, est estimée entre 20 % et 40 % de la valeur totale du bien, selon sa localisation. L’amortissement du bâti se fait sur une durée de 30 ans, tandis que le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans.

Les charges déductibles en LMNP, telles que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, la CFE et les frais de comptabilité, viennent s’ajouter aux amortissements. Ce qui génère ainsi un déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux) reportable indéfiniment.

La seule ‘difficulté’ du passage de la location nue à la location meublée est de donner congé au locataire. Dans la réalité, les travaux peuvent représenter 20% à 45% du prix d’achat, et le locataire en location nue peut quitter le logement au bout de 8 à 9 ans.

Phase 3 : Optimisation et transmission

Pour les 5 dernières années de la période d’exonération fiscale, il est possible d’opter pour une donation temporaire d’usufruit. Cette stratégie permet de transférer les revenus locatifs aux enfants, dont la TMI est généralement plus faible, voire nulle.

L’avantage est double : d’une part, les revenus locatifs ne sont plus imposés au niveau du donateur, et d’autre part, les enfants bénéficient de revenus complémentaires pour financer leurs études ou leur installation dans la vie active. À l’issue de la période de donation, l’usufruit revient au donateur, qui perçoit à nouveau les revenus locatifs.

Optimiser ses investissements

Pour optimiser ses investissements immobiliers et maximiser ses avantages fiscaux, quelques conseils pratiques s’imposent. Il est essentiel de conserver soigneusement toutes les factures de travaux afin de justifier ses déductions auprès de l’administration fiscale. De plus, on doit se faire accompagner par un expert-comptable pour naviguer avec assurance dans les méandres de la législation.

Par ailleurs, on doit s’adapter : une veille constante des évolutions législatives permettra d’ajuster sa stratégie en temps réel. On ne doit pas craindre les biens classés « passoires thermiques », ils représentent souvent d’excellentes opportunités d’investissement. A condition d’anticiper les travaux de rénovation énergétique. Enfin, on ne doit jamais oublier que l’emplacement d’un bien est un facteur déterminant de sa valeur, notamment pour le calcul du foncier.

Locagestion, votre partenaire en gestion locative

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