Aux fil des années, le secteur immobilier a connu de nombreuses évolutions. Afin de faire les meilleurs choix pour votre futur investissement locatif, découvrez les différentes lois qui encadrent le marché de l’immobilier.
Faciliter l’accès au logement avec la Loi ALUR (2014)
La loi ALUR (abréviation d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové) encadre le secteur immobilier afin de rendre les démarches administratives plus réglementées et faciliter l’accès au logement des ménages modestes. La loi a 4 objectifs majeurs :
- Développer l’accès à un logement décent en protégeant les ménages les plus vulnérables ;
- Améliorer la relation entre les professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
- Empêcher les pratiques immobilières abusives ;
- Développer la transparence et l’innovation dans les métiers de l’immobilier.
Ainsi, l’instauration de la loi ALUR a entrainé des changements majeurs dans le secteur de l’immobilier. Ces changements touchent principalement les propriétaires et les locataires. Voici les principales évolutions :
La déclaration de mise en location
Dans le but de lutter contre les marchands de sommeil et les propriétaires de logement indécent, la législation impose à chaque propriétaire d’effectuer une demande d’autorisation de mise en location. Et ce, auprès de la Mairie où se situe le bien. Cette dernière a la possibilité de refuser l’autorisation si elle considère que le logement ne répond pas aux critères de décence imposée par la loi. Une fois l’autorisation acceptée, le propriétaire devra faire une déclaration de mise en location dans les 15 jours suivants la signature du bail de location.
La rédaction d’annonces immobilières
Autre nouveauté ! Les annonces immobilières sont plus encadrées. En effet, des mentions sont devenues obligatoires et indispensables pour les lecteurs. Ainsi, les annonces immobilières seront plus transparentes, avec un détail complet des critères du logement ainsi que les montants à régler par le locataire.
Protéger les copropriétaires
La loi ALUR impose aux syndicats de copropriété professionnels d’établir un contrat de syndic. Ce contrat a pour but de communiquer les honoraires aux copropriétaires. De plus, chaque syndicat de copropriété à l’obligation de s’immatriculer au registre national.
De nouvelles règles pour les propriétaires bailleurs
Afin de pouvoir mettre en location un logement, le propriétaire doit réaliser de nombreux diagnostics immobiliers (électrique, gaz plomb, performance énergétique, …) et installer des détecteurs de fumée. Ces nouvelles démarches auront pour but de protéger le locataire d’un accident pouvant porter atteinte à sa sécurité.
Une location facilitée
Un modèle-type de bail de location pour les logements vides et un modèle-type d’état des lieux ont été créés. Ces documents comprennent ainsi les mentions que le propriétaire doit obligatoirement faire apparaitre. De plus, le propriétaire bailleur à l’obligation de transmettre à son futur locataire les diagnostics précédemment énoncés lors de la signature du bail.
Une réduction d’impôt avec la Loi PINEL (2015)
La loi PINEL est un dispositif fiscal permettant à un investisseur, physique ou moral, d’acquérir un bien neuf ou réhabilité dans le but de le faire louer. L’objectif de ce dispositif est de relancer la construction de logement et ainsi favoriser leur mise sur le marché locatif.
Cet investissement lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % pour tous les investisseurs qui placent un logement neuf en location pour une durée déterminée par le dispositif.
Afin de bénéficier de cette réduction fiscale, l’investisseur doit respecter certaines conditions :
- Le bien doit être neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ;
- Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas excéder 300 000 € avec un prix maximum de 5 500 €/m² ;
- S’engager à louer le logement 6, 9 ou 12 ans ;
- Le bien doit se situer dans une zone définie par la loi (cliquez ici pour découvrir dans quelle zone se trouve votre bien)
- Respecter un niveau de performance énergétique : RT 2012 pour un bien immobilier neuf, Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 pour un logement à réhabilité.
Par ailleurs, la détermination du loyer d’un logement neuf soumis au dispositif PINEL est réglementée et est soumise à un plafond. En effet, le dispositif PINEL permet l’accès aux ménages situés en « zones tendues » d’accéder à un logement neuf. De même pour les locataires qui sont eux aussi soumis à un plafond de ressources afin d’accéder à l’un de ces logements.
Le dispositif PINEL tend à disparaitre à la fin de l’année 2024. Cependant, la Ministre chargée du Logement est en train d’étudier un tout nouveau dispositif intitulé « Pinel Plus » pour 2023. Celui-ci conservera les mêmes avantages de déduction fiscale que le précédent, mais il y inclura la notion de « qualité d’usage du logement ».
Construire davantage avec la Loi ELAN (2018)
La loi ELAN (abréviation d’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) permet de compléter la loi ALUR et ainsi répondre à la forte demande de logement sur le territoire français par la construction de logements plus efficaces et moins couteuses.
Privilégier la vente de logements sociaux
La loi ELAN a assouplit les conditions de vente des logements HLM. En effet, cette loi place les occupants actuels du logement en tant qu’acheteurs prioritaires. De plus, il est maintenant possible de vendre un lot de logements sociaux à un acteur du secteur privé. Cela permettrait aux organismes HLM de se financer.
Dématérialiser les documents de location
Toujours dans une volonté de facilité la mise en location d’un logement, le bail de location, l’acte de caution solidaire et l’ensemble des documents à remettre au locataire peuvent être dématérialisés. Le propriétaire bailleur pourra ainsi louer son bien simplement et rapidement.
La mise en place de l’encadrement des loyers
Afin de lutter contre les abus de certains propriétaires bailleurs des grandes agglomérations, l’État a décidé de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers dans ces agglomérations. Par conséquent, le loyer ne doit pas être supérieur à 20 % du loyer de « référence » et ne pas en dessous de 30 % de ce loyer de « référence » sous peine d’une amende pouvant atteindre les 5 000 €. Toutefois, toutes les villes situées en zones tendues ne sont pas soumises à cette obligation. Cependant, elles doivent effectuer une demande d’application de l’encadrement des loyers.
La création d’un nouveau bail
Pour tenir compte de l’évolution des profils candidats locataires, un nouveau bail d’habitation a été créé : le bail mobilité. Ce nouveau bail permet ainsi d’ouvrir la location aux personnes en mobilité pour cause professionnelle, étudiante, formation, …. Il s’agit d’une location meublée ayant une durée de 1 à 10 mois maximum et non renouvelable. Le motif de la mobilité doit figurer dans le bail afin de justifier l’instauration de se dit contrat de location.
La superficie du logement encadrée par la Loi CARREZ (1996)
La loi CARREZ a pour objectif de protéger les acheteurs des vendeurs malhonnêtes concernant la superficie du logement à acheter. Cette dernière mesure la surface habitable d’un logement et doit apparaitre sur l’acte de vente. Cependant, cette mesure est obligatoire que pour les logements en copropriété d’appartement et les maisons en lotissement.
Afin de mesurer correctement un logement, le vendeur doit comptabiliser toutes les surfaces fermées et couvertes d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond. De plus, il ne faut pas prendre en compte les pièces suivantes : grenier non aménageable, box, garage et parking, caves et jardins, terrasses et balcons ouverts. Il est donc vivement conseillé au vendeur de faire appel à un diagnostiqueur immobilier afin qu’il puisse établir un certificat CARREZ pertinent.
Conserver le patrimoine avec la loi MALRAUX (1962)
La loi MALRAUX permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués, de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant aux dépenses liées à la restauration du bien immobilier. Ainsi, la réduction s’applique sur le montant de l’imposition du contribuable en fonction de la somme des travaux réalisés. Le propriétaire pourra donc soustraire jusqu’à 30 % du prix des travaux dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans.
Ce dispositif de déduction fiscale est disponible pour tous les investisseurs effectuant un achat d’immeuble avec des travaux de rénovation. Cependant, le bien acquis doit être placé en location pendant au moins 9 ans.
Les principaux avantages de la loi MALRAUX sont : un investissement à forte valeur ajoutée grâce à la rénovation, surtout si le bien se situe au centre-ville ou au sein d’un immeuble de qualité architecturale.
La réduction fiscale avec la Loi DENORMANDIE (2019)
Comme pour le PINEL, la Loi DENORMANDIE permet aux investisseurs de logements anciens de bénéficier d’une déduction d’impôt. Cette loi a pour objectif d’encourager les propriétaires à acquérir un logement ancien et à le rénover pour le mettre en location.
Ainsi, la déduction fiscale est identique au dispositif PINEL avec une période de location de 6 ans permettra à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %. Pour 9 ans de location, il aura droit à une déduction de 18 % et pour 12 ans de location une déduction de 21 %.
Afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, le logement doit donc être ancien et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat. De plus, le logement doit se trouver dans une des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. Et enfin, l’investissement doit avoir lieu avant le 31 décembre 2022.
La loi de défiscalisation immobilière : Loi COSSE (2017)
La loi COSSE permet à chaque investisseur de bénéficier d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 85 % des revenus fonciers si le propriétaire accepte de louer son logement à un loyer inférieur à celui du marché afin de lutter contre la vacance locative. C’est pourquoi cette loi a de nombreux avantages fiscaux intéressants tels que :
- Une déduction fiscale sur les revenus locatifs allant de 15 % à 85 % ;
- La garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative ;
- Une gestion locative déléguée et sécurisée grâce à l’intermédiation locative. Elle permet donc à l’investisseur de confier la mise en location et la gestion locative à une association agréée par l’État.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Louer un bien situé dans une zone éligible (A bis, A, B1,B2) ou en intermédiation locative ;
- Mettre le bien en location à un loyer modéré via une convention signée avec l’Anah ;
- Louer entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ;
- Les locataires doivent respecter le plafond de ressources ;
- Louer le bien à un locataire qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou un ascendant ou descendant de celui-ci ;
- Le bien doit être vide et considéré comme résidence principale ;
- Louer le bien dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail si le bien était déjà loué.
>> Maintenant vous savez tout sur les lois qui régissent le secteur de l’immobilier. Vous disposez de toutes les informations pour réaliser un investissement locatif optimisé.
